"Prima casa": acquisto in accorpamento, demolizione e ricostruzione

Con istanza di interpello un contribuente pone il seguente quesito: “La Sig.ra Tizia (di seguito, l’ “Istante”) dichiara di essere comproprietaria con il proprio coniuge Sig. Caio, in regime di separazione dei beni, nelle quote di 1/2 ciascuno, di una porzione immobiliare (casa di abitazione censita con categoria catastale A/3 e locale garage di pertinenza censito con categoria C/6) facente parte di un più ampio fabbricato, acquistata con le agevolazioni “prima casa” di cui all’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito, TUR). È ora intenzione dell’Istante acquistare la piena proprietà dell’ulteriore porzione immobiliare facente parte di detto fabbricato, attualmente di proprietà del Sig. Sempronio, e censita con categoria catastale A/2. Successivamente al predetto acquisto, è intenzione dei Sigg.ri Tizia e Caio demolire l’intero fabbricato ed edificare sull’area di risulta della demolizione un villino, che sarà composto da un’unica casa di abitazione con annesso locale garage. A seguito della demolizione, i medesimi Sigg.ri Tizia e Caio risulteranno essere comproprietari dell’area di risulta della demolizione nelle rispettive quote di 2/3 e 1/3. A seguito della costruzione, i medesimi risulteranno comproprietari del villino nelle rispettive quote di 1/3 quanto al Sig. Caio, e di 2/3 la Sig.ra Tizia. Ciò premesso, l’Istante chiede se sul nuovo acquisto dell’unità immobiliare potrà fruire delle agevolazioni “prima casa”.

Con la risposta n. 113 del 21 aprile 2020, l’Agenzia delle Entrate – dopo aver richiamato la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 e la risoluzione n. 25/E del 25 febbraio 2005 con le quali è stata riconosciuta la possibilità di godere delle agevolazioni “prima casa”, con riferimento all’imposta di registro, per l’acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione, a condizione che l’abitazione risultante dalla riunione ricada in categoria catastale diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9 – conclude che le agevolazioni “prima casa” “non possono essere riconosciute nel caso di specie in cui è intenzione dell’Istante, successivamente all’acquisto dell’ulteriore unità immobiliare, demolire l’intero fabbricato, nel quale sono situate la propria “prima casa” di abitazione e l’ulteriore unità acquistata, ed edificare sull’area di risulta della demolizione un villino. In effetti, l’operazione di demolizione dell’intero fabbricato e la successiva ricostruzione non costituisce, neanche da un punto di vista catastale, una fusione. Tale operazione, quindi, non può essere assimilata ad un ampliamento della preesistente “prima casa” di abitazione o ad un accorpamento della preesistente “prima casa” di abitazione con altra unità immobiliare in modo da creare un’unica unità abitativa”.

Per quanto sopra esposto e diversamente da quanto prospettato dall’Istante, l’Agenzia delle Entrate ritiene che nella fattispecie in esame non possano essere richieste le agevolazioni “prima casa”.