Istruzioni per l’uso del deposito dal notaio del prezzo della compravendita e il conto corrente dedicato

L’art. 1, commi 63 e seguenti della legge 4 agosto 2017, n. 124 (recante “Legge annuale per il mercato e la concorrenza”) ha introdotto la possibilità per l’acquirente di depositare dal notaio il prezzo nelle compravendite immobiliari e nelle cessioni di azienda.
Lo studio notarile fornisce anche questo servizio a garanzia assoluta del vostro acquisto, ma contattateci prima di firmare la proposta di acquisto o il contratto preliminare di compravendita (o compromesso). Infatti, il diritto ad avvalersi del deposito del prezzo dal notaio è rinunciabile e, spesso, i moduli delle proposte di acquisto predisposti dalle agenzie immobiliari prevedono la vostra rinuncia, più o meno consapevole, a questo vostro diritto. Non rinunciate a questo diritto prima di averne parlato con il notaio.

Che cos’è il deposito prezzo?

Si è portati a pensare che l’attività del notaio si esaurisca con la sottoscrizione dell’atto di compravendita. Così non è. Dopo la sottoscrizione dell’atto di compravendita, l’attività del notaio prosegue con la registrazione all’Agenzia delle Entrate, con la trascrizione nei Registri Immobiliari, con la voltura in Catasto, con la conservazione dell’atto, con il rilascio delle copie dell’atto, ecc. In particolare, il notaio che ha ricevuto l’atto di compravendita, a norma dell’art. 2671 c.c., deve curare che ne venga eseguita la trascrizione nei Registri Immobiliari.
La trascrizione nei Registri Immobiliari è un adempimento notarile di fondamentale importanza. È una forma di pubblicità legale dell’atto di compravendita che consente di rendere conoscibile, e perciò opponibile, ai terzi l’intervenuto passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. La predisposizione, la presentazione e l’esecuzione della trascrizione dell’atto di compravendita nei Registri Immobiliare richiedono tempo e, in questo lasso di tempo che fisiologicamente intercorre tra la sottoscrizione dell’atto di compravendita e l’esecuzione della sua trascrizione nei Registri Immobiliari, i terzi non sono a conoscenza dell’intervenuto passaggio di proprietà. Invece, una volta eseguita la trascrizione nei Registri Immobiliari scatta una presunzione legale, si presume cioè che tutti i terzi siano a conoscenza dell’intervenuto passaggio di proprietà: questa presunzione produce il risultato di rendere opponibile ai terzi l’atto trascritto.
Ebbene, in questo lasso di tempo che intercorre tra la sottoscrizione dell’atto di compravendita e la sua trascrizione nei Registri Immobiliari in cui l’atto non è conoscibile dai terzi, l’acquisto dell’immobile è ancora “a rischio”. Potrebbe ad esempio accedere che un creditore del venditore, ignaro dell’intervenuto trasferimento della proprietà, iscriva un’ipoteca giudiziale sull’immobile compravenduto.
Scenari di questo tipo si sono verificati assai raramente perché i notai adempiono all’obbligo della trascrizione nei Registri Immobiliari in tempi molto brevi quasi azzerando i rischi; tuttavia, in questa denegata ipotesi la legge prevede che l’ipoteca giudiziale iscritta dal creditore del venditore (e, si badi bene, ancorché iscritta dopo l’atto di compravendita e, quindi, quando il venditore non era più proprietario dell’immobile) prevale sull’acquisto dell’acquirente, in altre parole, l’acquirente si troverebbe con la proprietà di un immobile ipotecato, a causa del venditore, pur avendo pagato l’intero prezzo.
Peraltro, l’ipoteca giudiziale non è l’unico gravame che potrebbe pregiudicare l’acquisto; potrebbero sopravvenire altri gravami (un pignoramento immobiliare, un sequestro conservativo, un sequestro penale, una domanda giudiziale di risoluzione, ecc.).
L’atto notarile sicuramente prevedrà tutte le garanzie del caso e l’acquirente potrà farle valere (inadempimento, risarcimento danni, ecc.), ma dovrà rivolgersi a un avvocato e, comunque, rischia di vedersi espropriato dell’immobile pur avendone pagato l’intero prezzo.
Il deposito del prezzo dal notaio tutela l’acquirente contro questo rischio. All’atto della compravendita l’acquirente non paga il prezzo al venditore ma lo consegna al notaio mediante assegni circolari intestati al notaio stesso (o bonifico precedentemente effettuato al notaio). Il notaio è obbligato a versare gli assegni o ricevere il bonifico su un conto corrente dedicato. La legge fa di questo conto corrente dedicato un “luogo assolutamente sicuro” in quanto le somme qui versate sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge, se coniugato; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) e non possono essere pignorate dai creditori del venditore.
Soltanto dopo aver eseguito la trascrizione nei Registri Immobiliari e aver accertato l’inesistenza di gravami (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, ecc.) e, quindi, soltanto dopo aver verificato che l’acquisto è definitivamente sicuro, il notaio consegnerà al venditore le somme presso di lui depositate.

Quando posso utilizzare il deposito prezzo?

Il deposito del prezzo può essere chiesto al notaio (dal venditore o dall’acquirente) sempre, non solo per tutelare l’acquirente dal rischio della sopravvenienza di gravami sull’immobile compravenduto.
Facciamo alcuni esempi.
È noto alle parti che la casa (o altro immobile) è gravata da un pignoramento o un’ipoteca o altro gravame. Nell’atto di compravendita si può conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.
L’immobile è soggetto a prelazione legale (ad esempio un immobile di interesse storico-artistico gravato dal vincolo delle “belle arti”). Nell’atto di compravendita si può conviene che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.
La casa (o altro immobile) è sprovvista dell’agibilità. Nell’atto di compravendita si può conviene che il prezzo venga pagato soltanto dopo che si sia formata l’agibilità a seguito della presentazione e dell’evasione della segnalazione certificata di conformità edilizia e agibilità.
La casa (o altro immobile) presenta degli abusi edilizi. Nell’atto di compravendita si può conviene che il prezzo venga pagato soltanto dopo che siano stati sanati gli abusi edilizi a seguito della presentazione e dell’evasione del necessario titolo edilizio in sanatoria.
La casa (o altro immobile) è ancora occupata dal venditore o deve ancora sgombrala dalle sue cose. Nell’atto di compravendita si può conviene che il prezzo venga pagato soltanto dopo la consegna dell’immobile libero da persone e cose.
Il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento dell’atto di compravendita). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese in quanto solidalmente tenuto con il venditore a norma dell’art. 63 disposizioni attuative c.c.) è possibile lasciare in deposito al notaio le somme necessarie a coprire le spese condominiali con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.
A volte, tuttavia, il deposito del prezzo non è concretamente praticabile.

Chi può chiedere il deposito prezzo?

Il deposito del prezzo può essere chiesto anche da una sola delle parti, che di norma è l’acquirente. Se una delle parti lo domanda l’altra non ci si può opporre.
Come anticipato, è opportuno contattare lo studio notarile prima di firmare la proposta di acquisto o il compromesso perché il diritto ad avvalersi del deposito del prezzo dal notaio è rinunciabile e, spesso, i moduli delle proposte di acquisto predisposti dalle agenzie immobiliari prevedono la vostra rinuncia, più o meno consapevole, a questo vostro diritto.

Quando riceverà il prezzo il venditore?

Dipende da cosa si è pattuito nell’atto di compravendita. Nel caso più frequente, ossia quando si prevede il pagamento del venditore dopo la trascrizione nei Registri Immobiliari e la verifica dell’insussistenza di gravami (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, ecc.), saranno sufficienti pochi giorni.

Approfondimenti

Consulta la Guida del Notariato Il deposito del prezzo dal notaio. Istruzioni per un acquisto sicuro.

Rafforza ulteriormente la tutela del tuo acquisto. Consulta la Guida del Notariato Il contratto preliminare di compravendita immobiliare. La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare e informati sulle tutele offerte dalla trascrizione nei Registri Immobiliari del contratto preliminare di compravendita.

Se acquisti da un costruttore consulta la Guida del Notariato L'acquisto dal costruttore. La tutela nella compravendita di un immobile da costruire.

Fonte, in parte: www.notariato.it.