Mutui e finanziamenti

Il notaio svolge un ruolo centrale nell’accesso al credito, sia come libero professionista, sia come pubblico ufficiale. Il notaio controlla la validità del contratto, controlla la proprietà e la libertà da gravami pregiudizievoli (pignoramenti, ipoteche, sequestri, domande giudiziali, ecc.) dell’immobile da ipotecare a garanzia del mutuo, verifica l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente, impedisce le frodi a danno del cliente e della banca, iscrive l’ipoteca nei Registri Immobiliari, individua il trattamento fiscale del mutuo e, con la sua esperienza e preparazione, può offrire assistenza e consulenza nella scelta del prodotto finanziario. Lo studio notarile si occupa di mutui e di qualsiasi altra forma di finanziamento ai privati e alle imprese.

Mutui e altri finanziamenti alle imprese

Gestiamo ogni tipologia di finanziamento diretto (mutui e finanziamenti fondiari e non, mutui e finanziamenti ipotecari e chirografari, aperture di credito in conto corrente, mutui con surrogazione di ipoteca, portabilità del mutuo, ecc.) e indiretto (pegni di azioni di società, pegni di quote di società, pegni di crediti, cessioni di crediti, cessioni di crediti a scopo di garanzia, cessioni di crediti “in blocco”, cessioni di crediti in factoring, ecc.), a imprese di costruzione (mutui e finanziamenti fondiari, mutui a Stato Avanzamento Lavori, atti di erogazione e quietanza, atti di consolidamento e messa in ammortamento di mutui e finanziamenti, atti di suddivisione del mutuo in quote e correlativo frazionamento dell’ipoteca, atti di riduzione di somma, atti di assenso a restrizione e cancellazione di ipoteca) e a qualsiasi altra impresa anche operante nel sociale.

I costi del mutuo

Potete accedere al credito rivolgendovi direttamente a un istituto di credito (una banca, le Poste Italiane S.p.A., ecc.) o tramite un intermediario, ossia tramite un mediatore finanziario o creditizio. In quest’ultimo caso, è probabile che il costo del mutuo aumenti, in considerazione della provvigione che il mediatore esigerà (o direttamente dal cliente oppure dalla banca che, però, a sua volta potrebbe rivalersi sul cliente, aggravandone i costi). I siti internet specializzati di ricerca di mutui on line alle volte sono intermediati. Sono utili, ma informatevi sui costi.

Il tasso di interesse

Ponete attenzione alla scelta del tasso di interesse. Il tasso di interesse è espresso in termini percentuali e può essere fisso o variabile.
Il tasso di interesse è fisso quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo e, in tal caso, le rate del mutuo saranno anch’esse fisse, non subiranno modifiche, né variazioni, nel corso del rimborso del mutuo. Normalmente il tasso fisso è un po’ più alto di quello variabile, ma vi dà certezza sull’importo della rate e più tranquillità della programmazione del rientro del mutuo.
Il tasso di interesse è variabile quando è determinato dalla somma di un parametro fisso e di un parametro variabile (di indicizzazione o di riferimento o spread). Il tasso di interesse da applicare a una rata in scadenza è quindi determinato dalla somma del parametro fisso e dello spread variabile. I parametri di indicizzazione più noti sono l’EURIBOR (quotazione media di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato finanziario dell’Unione Europea) o il tasso BCE (fissato dalla Banca Centrale Europea). Chi lo sceglie sarà esposto alle variazioni di mercato dello spread: se lo spread aumenterà, aumenteranno anche il tasso di interesse e le rate del mutuo; viceversa, se lo spread diminuirà, diminuiranno anche il tasso di interesse e le rate del mutuo.
Esistono poi prodotti finanziari che offrono tassi misti.
La scelta dell’uno o dell’altro tasso (fisso o variabile) è una scommessa; dipende sì dalle condizioni attuali del mercato, ma anche dal vostro carattere e dalla vostra volontà di seguire l’andamento del mercato. Tuttavia, non è una scelta irreversibile: potrete sempre provare a rinegoziare il tasso con la vostra banca, la quale non è obbligata ad assecondare la vostra richiesta ma, di fronte al diniego della vostra banca, potrete sempre ricorrere alla portabilità del mutuo, ossia un’operazione di nuovo mutuo con surroga con cui sostituite la vecchia banca con una nuova banca (alle nuove condizioni), operazione di portabilità che deve avvenire senza alcun costo per il cliente (anche il notaio viene in tal caso pagato dalla nuova banca).

La durata del mutuo

Anche la durata del mutuo incide sul costo. Da un lato, più lungo sarà il mutuo, più alto sarà l’importo complessivo degli interessi che verserete alla banca; dall’altro, più lungo sarà il mutuo, più basso sarà l’importo delle singole rate del mutuo. Le rate del mutuo risultano dal piano di ammortamento, cioè il piano dettagliato di rimborso del mutuo calcolato rata per rata. La scelta della durata del mutuo dipende principalmente dalla sostenibilità della rata, cioè dalla vostra capacità di adempimento: qual è l’importo della rata che potete sostenere mensilmente in tranquillità?
Si può scegliere la cadenza delle rate del piano di ammortamento che possono essere mensili, trimestrali, semestrali, ecc.

I costi nascosti

Per comprendere l’effettivo costo del mutuo dovete informarvi sui costi accessori: spese di istruttoria, spese di perizia, spese di assicurazione (quella incendio e scoppio è obbligatoria per legge), spese di avviso scadenza rata, spese di incasso rata, spese richieste documenti, spese di intermediari finanziari, spese fiscali. Verificate e trattate su ogni singolo costo. Ipotizziamo un costo di incasso rata di 2,00 € per un mutuo a 30 anni: 360 rate per un costo totale di incasso rata di 720,00 €.
Ma, soprattutto, verificate il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG). Il TAEG è sempre un tasso espresso in percentuale che, però, esprime il tasso di interesse del vostro mutuo tenendo conto anche dei costi accessori. La banca vi offre un tasso di interesse (fisso o variabile) attualmente del 2% (questo è il tasso nominale annuo) e, dopo aver sentito diverse banche, vi sembra un buon tasso. Scoprite però che il TAEG è del 3,5%. Ciò significa che dovrete sostenere (per ottenere il mutuo e nel corso del suo rimborso) costi accessori (di vario genere) e che il tasso reale che andrete a pagare non è il 2% ma il 3,5%. 
Tutte queste informazioni devono esservi date prima del mutuo tramite il documento di sintesi o il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES).

Ulteriori approfondimenti

Consulta la Guida del Notariato Il Mutuo. Mutuo informato.

Fonte, in parte: www.notariato.it.