Trasferimenti immobiliari

Spesso per l’acquisto della loro casa le persone investono tutti i risparmi di una vita oppure si indebitano verso una banca. Cosa accadrebbe se dopo aver investito tutti i vostri soldi nell’acquisto, si scoprisse che chi vi ha venduto la casa non ne era il legittimo proprietario? Cosa accadrebbe se dopo esservi indebitati per l’acquisto, si scoprisse che la casa era già ipotecata e la vostra banca vi chiedesse l’immediata restituzione del mutuo che vi ha concesso per l'acquisto?
L’acquisto di una casa è una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e deve avvenire in totale sicurezza. Questo fa il notaio: dà assoluta garanzia di sicurezza al vostro acquisto. Il notaio, pubblico ufficiale dello Stato, interviene in posizione di terzietà e indipendenza, sia rispetto al venditore, sia rispetto all’acquirente, assicurando che l’acquisto della vostra casa avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge.

A chi spetta la scelta del notaio?

La scelta del notaio è assolutamente libera. Non esiste una norma di legge che attribuisca al venditore o all’acquirente la scelta del notaio; tant’è che la Cassazione ha chiarito che la scelta del notaio è, come il prezzo, la consegna, ecc., un elemento di contrattazione tra le parti.
Tuttavia, l’art. 1475 c.c. dispone che “Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente” e così, per prassi, la scelta del notaio è rimessa all’acquirente perché sarà lui a sostenerne il costo.
Vi sentirete dire dall’agente immobiliare, dal funzionario bancario, dal costruttore: “Andiamo dal mio notaio che ti tratta bene!”. Si consiglia la giusta risposta: “Va bene. Andiamo dal tuo notaio, ma se lo scegli tu…lo paghi tu!”.

Sto comprando casa. Quando mi devo rivolgere al notaio?

La proposta di acquisto o il contratto preliminare firmati, con o senza la mediazione di un’agenzia immobiliare, sono vincolanti e impegnativi. Se nella proposta di acquisto o nel contratto preliminare avete, anche inconsapevolmente, rinunciato a diritti, tutele e garanzie, quelle rinunce saranno definitive. Per questo motivo si consiglia di rivolgervi al vostro notaio di fiducia fin dall’avvio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari. Quando l’agenzia immobiliare vi sottopone il modulo della proposta di acquisto, non firmatelo se non dopo averlo letto insieme al vostro notaio di fiducia.

Che differenza c’è tra proposta di acquisto e contratto preliminare?

La proposta di acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare quell’immobile, a quel prezzo, a quelle condizioni. Si tratta, solitamente, di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare e che, quasi sempre, viene accompagnato da una somma di danaro a titolo di deposito cauzionale (o di caparra confirmatoria) che viene custodita dall’agenzia immobiliare.
Una volta firmata, la proposta di acquisto è vincolante per l’acquirente ma, nel frattempo, il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l’affare vada in porto. Solo dopo essere stata accettata dal venditore (tecnicamente, solo dopo che l’intervenuta accettazione del venditore è portata a conoscenza dell’acquirente), la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.
Quindi, la proposta di acquisto:
a) impegna solo la parte che l’ha firmata;
b) obbliga in modo irrevocabile soltanto l’acquirente nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia immobiliare;
c) potrebbe contenere più o meno consapevoli rinunce dell'acquirente a diritti, tutele e garanzie, eppure, una volta firmata, non vi saranno ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento per l’acquirente;
d) una volta accettata si convertirà comunque in un contratto preliminare.
Forse vi state facendo la giusta domanda: “Ma allora non è più sicuro stipulare direttamente il contratto preliminare con il notaio?”.

Il contratto preliminare (anche detto compromesso)

Il contratto preliminare è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo, cioè la vendita.
Il contratto preliminare può essere stipulato per scrittura privata sottoscritta dalle parti (che chiameremo scrittura privata semplice) o per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio (che chiameremo atto notarile), a scelta delle parti. Quand’anche decidiate di stipulare il contratto preliminare per scrittura privata semplice, è comunque opportuno farvi assistere dal vostro notaio di fiducia nella comprensione delle clausole del contratto preliminare per le stesse ragioni, già esposte, per le quali è opportuno rivolgersi al proprio notaio di fiducia prima di sottoscrivere la proposta di acquisto.

Qual è la differenza tra il contratto preliminare stipulato per scrittura privata semplice e quello stipulato con atto notarile?

Il contratto preliminare stipulato per scrittura privata semplice è, appunto, un atto privato tra le parti che non può essere trascritto nei Registri Immobiliari. È come se quel contratto preliminare, una volta sottoscritto, venisse conservato in un cassetto chiuso del quale solo le parti hanno le chiavi.
Il contratto preliminare stipulato per atto notarile è, invece, un atto pubblico che deve essere trascritto nei Registri Immobiliari.
Ma cos’è la trascrizione nei Registri Immobiliari? A cosa serve? Cosa aggiunge al contratto preliminare? La trascrizione nei Registri Immobiliari è un adempimento notarile di fondamentale importanza. È una forma di pubblicità legale del contratto preliminare che consente di rendere conoscibile, e perciò opponibile, ai terzi il fatto che quel venditore ha promesso di vendere quell'immobile a quell'acquirente. Una volta eseguita la trascrizione nei Registri Immobiliari scatta una presunzione legale, si presume cioè che tutti i terzi siano a conoscenza dell’intervenuta promessa di vendita e questa presunzione produce il risultato di rendere opponibili ai terzi il contratto preliminare, ossia il fatto che quel venditore ha promesso di vendere quell'immobile a quell'acquirente. È come se le chiavi di quel cassetto in cui è stato riposto il contratto preliminare siano date a tutti i terzi.
La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile: il contratto preliminare stipulato per atto notarile non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore (chiuso in quel cassetto), ma l’immobile viene, per così dire, “marchiato” dalla prenotazione dell’acquirente opponibile ai terzi.

Ma quali vantaggi mi danno, in concreto, l’atto notarile e la trascrizione nei Registri Immobiliari?

Se il contratto preliminare viene stipulato per scrittura privata semplice non può essere trascritto nei Registri Immobiliari e il futuro acquisto dell’immobile è “a rischio”.
Potrebbe ad esempio accadere che un creditore del venditore, ignaro dell’intervenuta promessa di vendita, iscriva un’ipoteca giudiziale sull’immobile promesso in vendita e in questa denegata ipotesi la legge prevede che l’ipoteca giudiziale iscritta dal creditore del venditore prevale sul contratto preliminare. Peraltro, l’ipoteca giudiziale non è l’unico gravame che potrebbe pregiudicare il futuro acquisto; tra il contratto preliminare e la vendita potrebbero sopravvenire altri gravami (un pignoramento immobiliare, un sequestro conservativo, un sequestro penale, una domanda giudiziale di risoluzione, ecc.).
E ancora. Se il venditore è un imprenditore, potrebbe fallire. Il venditore potrebbe ricevere una proposta di acquisto molto più vantaggiosa e disattendere l’impegno assunto con il contratto preliminare.
Se, invece, il contratto preliminare viene stipulato per atto notarile deve essere trascritto nei Registri Immobiliari e il futuro acquisto dell’immobile è “blindato”.
La trascrizione rende pubblico il contratto preliminare (è come se l’acquirente avesse prenotato il futuro acquisto) e salvaguarda l’acquirente dalle conseguenze dannose dovute a gravami pregiudizievoli (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, ipoteche, ecc.), che potrebbero intervenire tra il contratto preliminare e la vendita o dalle conseguenze dannose dovute a fallimento del venditore. In quest’ultima ipotesi è anche disposto un privilegio per l’acquirente rispetto agli altri creditori nel recupero delle somme versate e delle spese sostenute.

Quando è consigliabile trascrivere il contratto preliminare nei Registri Immobiliari?

Chiarito che il contratto preliminare stipulato per scrittura privata semplice non può essere trascritto nei Registri Immobiliari, mentre il contratto preliminare stipulato per atto notarile deve essere trascritto nei Registri Immobiliari, quando è consigliabile che il contratto preliminare venga stipulato per atto notarile e, quindi, trascritto nei Registri Immobiliari?
È caldamente consigliabile nei seguenti casi:
a) quando il venditore è un imprenditore che potrebbe fallire;
b) quando tra il contratto preliminare e la vendita devono essere eseguiti dei lavori di ristrutturazione dell’immobile;
c) quando l’immobile viene consegnato all’acquirente al momento della stipula del contratto preliminare;
d) quando tra il contratto preliminare e la vendita decorre un lungo lasso di tempo;
e) quando viene versata una caparra di importo elevato.
Per un approfondimento consulta la Guida per il Cittadino Il contratto preliminare di compravendita immobiliare. La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare.

E se compro da un costruttore?

Con il D.lg. 20 giugno 2005, n. 122 il legislatore ha previsto una speciale disciplina per la tutela dei diritti patrimoniali di chi acquista un immobile da costruire (o in corso di costruzione) da un costruttore, cioè un sistema di tutele per rimediare alle conseguenze negative cui sono state esposte, in passato, migliaia di famiglie.
Questo è ciò che può accadere. L'impresa di costruzione e l'acquirente sottoscrivono un contratto preliminare di vendita di immobile da costruire (o in corso di costruzione) per scrittura privata semplice, senza l'ausilio di un notaio e senza trascrivere il contratto preliminare nei Registri Immobiliari. L'impresa di costruzione incassa somme a titolo di caparra e/o acconti dagli acquirenti, senza offrire loro alcuna garanzia. In corso di esecuzione dei lavori di costruzione, l'impresa fallisce lasciando gli acquirenti senza soldi e senza casa o costringendoli a ricomprarsi la casa dal fallimento, così pagandola due volte.
E così, per porre rimedio, il D.lg. 20 giugno 2005, n. 122 ha introdotto nel nostro ordinamento un pacchetto di tutele, obbligatorie e irrinunciabili, a favore dell’acquirente di immobile da costruire (o in corso di costruzione).
Innanzitutto, i contratti preliminari di acquisto di immobili da costruire (o in corso di costruzione) “devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata” e devono essere trascritti nei Registri Immobiliari. Delle tutele offerte dalla trascrizione nei Registri Immobiliari abbiamo già detto.
Ma questa nuova fondamentale tutela si aggiunge alle altre già previste:
a) disciplina accurata del contenuto del contratto preliminare per assicurare una corretta informativa dell'acquirente;
b) obbligo per l'impresa di costruzione di rilasciare all’acquirente una fidejussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme consegnate o da consegnare prima del rogito;
c) obbligo, sempre in capo all'impresa di costruzione, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere.
Per un approfondimento consulta la Guida per il Cittadino L'acquisto dal costruttore. Le tutele nella compravendita di un immobile da costruire.

Quali controlli svolge il notaio nella contrattazione immobiliare?

Le principali attività di controllo di legalità che il notaio deve effettuare si possono così riassumere:
a) accertamenti sull’identità personale delle parti che intervengono nell’atto. Spesso si sente dire, più o meno amichevolmente, che il notaio serve a dire che “Tu sei tu!”. È vero, il notaio serve anche a questo, ma perché pochi sanno che il controllo del notaio sull'identità personale delle parti serve a scongiurare i rischi legati ai furti di identità e di documenti di identità;
b) accertamenti sulla capacità giuridica delle parti e sulla loro capacità di compiere l'atto attraverso la verifica della loro legittimazione a intervenire (es. stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc.);
c) verifiche sul regime patrimoniale della famiglia (comunione legale dei beni o separazione dei beni);
d) verifica che il venditore sia proprietario dell’immobile;
e) verifiche sull’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di mediazione a eventuali agenzie immobiliari;
f) verifiche sulle garanzie per i vizi in relazione allo stato di conservazione dell'immobile;
g) verifiche sulla conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, ecc.) alle norme di sicurezza;
h) verifiche sulla regolarità catastale dell’immobile;
i) verifiche sulla regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile;
j) verifiche sull’abitabilità dell’immobile;
k) verifica che l’immobile non sia sottoposto a vincoli di edilizia residenziale pubblica che impedirebbero o limiterebbero la vendita;
l) verifiche sulla libertà dell'immobile da gravami pregiudizievoli (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, ipoteche, ecc.);
m) verifiche sull’assenza di diritti di prelazione o riscatto a favore di determinati soggetti;
n) verifiche sull’assenza di vincoli di interesse storico, artistico, archeologico e paesaggistico che impedirebbero o limiterebbero la vendita;
o) controllo che la prestazione energetica dell'immobile sia certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito albo e che indica, in sostanza, la capacità di risparmio energetico dell’immobile;
p) verifiche sul pagamento delle spese condominiali;
q) individuazione del regime fiscale relativo al caso concreto e verifica della sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (es. agevolazione per l’acquisto della "prima casa", credito di imposta, speciali esenzioni da imposte, ecc.). Il notaio grazie alla specifica competenza in materia di imposte indirette è in grado di suggerire soluzioni che consentano un risparmio fiscale nel rispetto della legge;
r) riscuotere per conto dello Stato e versare le imposte collegate a tutti gli atti;
s) curare tutti gli adempimenti connessi all'atto (registrazione, trascrizione, iscrizione, voltura, ecc.).

Fonte, in parte: www.notariato.it.

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