E' possibili costituire il diritto di abitazione pro quota?

L’Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato (CNN), con la risposta a quesito n. 121-2019/C del 30 luglio 2019 a firma Cristina Lomonaco e Antonio Musto affronta il tema se sia possibile attribuire pro quota il diritto di abitazione di cui all’art. 1022 c.c.
Vengono segnalati due contrapposti orientamenti.
"Parte della dottrina e della giurisprudenza" – afferma il CNN – "alla luce del principio di tipicità dei diritti reali e in considerazione del suo contenuto tradizionalmente non divisibile, ha ritenuto inammissibile la costituzione pro quota di un diritto di abitazione da parte del singolo condividente, stante il principio di tipicità dei diritti reali. Scendendo più nel dettaglio, questo orientamento argomenta l’inammissibilità della costituzione pro quota sulla scorta della circostanza che il diritto di abitazione, per sua stessa natura, appare essere indivisibile, e, pertanto, come tale non potrebbe essere oggetto di una vera comunione". Per questa ragione, una risalente pronuncia di legittimità (Cass. 18 febbraio 1935, in Foro it., 1935, I, 1347) ha sostenuto che soltanto l’usufrutto potrebbe spettare sulla stessa cosa in comune a più persone, e a ciascuna, per una quota ideale; ed inoltre soltanto l’usufrutto potrebbe essere costituto su una quota ideale.
E ancora, sul presupposto che il diritto d’abitazione altro non sarebbe che una sottospecie del diritto d’uso avente a oggetto, però, una casa allo scopo d’abitarvi, parte della dottrina ha ritenuto plausibile estendere al diritto d’abitazione le conclusioni raggiunte per il diritto d’uso, escludendo che il primo, come il secondo, si possa acquistare o perdere per parti e che possa spettare in comune per quote ideali sulla medesima cosa a più persone.
Ma, a bene vedere, non si vede per quale ragione una casa non dovrebbe poter essere lasciata o concessa a titolo di abitazione a più soggetti riducendosi soltanto il godimento nei limiti della quota, proporzionalmente determinata sulla base dei bisogni di ciascuno di essi e delle rispettive famiglie (L. BIGLIAZZI GERI, G. PUGLIESE). E, sulla scorta di quest’osservazione, la dottrina maggioritaria ammette la costituzione pro quota del diritto di abitazione. In particolare, è stato affermato che "il comproprietario è legittimato a costituire un diritto reale di godimento sulla propria quota (così come l’esclusivo proprietario è legittimato a costituire identico diritto solo su una quota della proprietà) e che l’acquirente, acquistando così immediatamente il diritto solo su una quota della proprietà) e che l’acquirente, acquistando così immediatamente il diritto, viene a trovarsi in comunione di godimento con il comproprietario (od i comproprietari) ed entrambi sono autorizzati ad abitare la casa, purché non impediscano l’uso dell’altro, debbono sopportare le spese in proporzione alla loro quota ed entrambi concorrono nell’amministrazione” (P. BASSO). Viene spiegato che, a seguito della costituzione pro quota del diritto d’abitazione, “si avrà non già comunione sul diritto di abitazione, ma una “coabitazione" tra, rispettivamente, proprietario o comproprietari e habitator. Mentre, in altre parole, la comunione comporta una contitolarità sul medesimo diritto di abitazione – ciascuno, cioè, è habitator pro quota – la coabitazione si ha tra il titolare (unico) del diritto di abitazione e gli altri comproprietari dell’immobile che non hanno ceduto, per la loro parte, il diritto di abitazione".
E così – continua il CNN – "si ammette la possibilità di prevedere la titolarità del diritto di abitazione anche in capo a più soggetti, ai quali potrebbe essere attribuito congiuntamente. Come pure non si esclude che lo stesso diritto possa spettare a quegli stessi soggetti unitamente al proprietario stesso".
In conclusione del quesito viene affrontata la questione della la sorte del diritto insorto all’esito della divisione: "Per alcuni il diritto di abitazione se la cosa o parte di cosa è assegnata al dante causa […] si intende costituito per intero fin dall’inizio; se gliene viene assegnata solo una parte […] rimane ristretto a tale parte; se infine nulla viene assegnato al dante causa della cosa e parte di cosa, il negozio costitutivo si intende inefficace. Per altri una volta intervenuta la divisione […] si concentrerà, in tutti i casi, sulla parte assegnata al condividente […] e, quel che più importa, anche quando, avendo egli costituito […] su una parte del bene in comunione, gliene venga assegnata un’altra".
L'argomentazione a favore é, forse, più logica che giuridica: se é possibile costituire un diritto d'usufrutto pro quota (in cui il diritto di godimento dell'un contitolare é limitato da quello degli altri), perché non dovrebbe essere possbile costituire un diritto d'abitazione pro quota sia pur limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia?