Utilizzabilità di una procura generale a compiere qualunque atto di ordinaria e straordinaria amministrazione e di disposizione

L’Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato (CNN), con la risposta a quesito n. 43-2020/C del 9 aprile 2020 a firma Serena Metallo e Antonio Musto, affronta il tema, spesso sottovalutato nell'attività notarile, del significato del comma 2 dell'art. 1708 c.c. a mente del quale "Il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente". 
È valida la procura generale rilasciata da uno dei venditori con cui il procuratore viene genericamente “autorizzato a compiere qualunque atto di ordinaria e straordinaria amministrazione e di disposizione del suo patrimonio, senza alcuna riserva e di fare tutto ciò che esso stesso potrebbe fare, senza limiti o restrizioni”? In particolare, il pagamento dovrebbe avvenire in parte con il ricavo di un mutuo e il procuratore dovrebbe anche consentire alla dilazione di pagamento con rinuncia all’ipoteca.
La procura deve necessariamente indicare in maniera analitica gli atti di straordinaria amministrazione e di disposizione che il procuratore può compiere (e, in particolare, per le compravendite immobiliari, deve indicare che il procuratore può concedere dilazioni di pagamento anche senza concessioni di garanzie)?
La norma di riferimento è l’art. 1708 c.c. che così dispone: “[1] Il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento. [2] Il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente”. Norma dettata in tema di mandato ma, per comune opinione, applicabile anche alla procura.
Ricordiamo, inoltre, che la procura generale sostanziale non comprende la rappresentanza processuale, a meno che essa sia espressamente conferita (art. 77 c.p.c.).
Costituisce indirizzo consolidato, in dottrina e giurisprudenza, quello secondo il quale la procura generale può essere conferita per un tipo di negozi, senza altra precisazione, e non comprende atti di straordinaria amministrazione, come la vendita di immobili, se non sono espressamente previsti.
Risulta evidente pertanto che, a seguire sia la dottrina che la giurisprudenza, il procuratore generale può compiere quindi tutti gli atti di ordinaria amministrazione e tutti gli affari attinenti ad una data sfera di rapporti dello stesso; all’opposto, occorre una espressa indicazione degli atti di straordinaria amministrazione che egli è legittimato a stipulare.
Rispetto alla clausola negoziale in esame, la posizione della giurisprudenza è chiara e netta: nella procura è necessaria e sufficiente quanto meno l’indicazione del tipo astratto di negozio di straordinaria amministrazione che può essere stipulato dal procuratore, senza che occorrano ulteriori specificazioni (così Cass. 19 aprile 2012, n. 6138: “L’art. 1708, 2 comma, c.c., disponendo che il mandato generale non comprende gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, se non indicati espressamente, esclude la nullità per indeterminabilità dell’oggetto della procura generale, né comporta la necessità di una specifica indicazione degli atti compresi nel mandato stesso, essendo sufficiente la menzione del tipo di negozio, non rientrante nei limiti dell’ordinaria amministrazione, che il mandatario è autorizzato a concludere”).
Se è così, nel caso in esame, il vacuo riferimento a ogni atto di straordinaria amministrazione, la mancata indicazione del tipo di atti da compiersi (come richiesta dalla Cassazione e dalla più autorevole dottrina), rende di certo assai dubbia l’idoneità della suddetta procura a legittimare il compimento degli atti di straordinaria amministrazione richiesti nel quesito.
Ma c’è di più.
I dubbi non riguardano soltanto la clausola in esame per come confezionata, ma anche la portata del potere rappresentativo riconosciuto al rappresentante, in particolare, la ricomprensione nel potere di vendita, in mancanza di espressa indicazione, di quello di compiere dilazioni di pagamento anche senza concessioni di garanzie.
Non si dubita infatti, nell’art. 1708, comma 1, c.c. è testuale, che sono ricompresi nella procura tutti gli atti preparatori e strumentali, nonché gli ulteriori atti che costituiscono il necessario completamento della procura (rimanendo esclusi quelli che non si pongano come necessari e conseguenziali per l’adempimento del mandato costituendone, invece, un ulteriore sviluppo attraverso una dilatazione dell’oggetto).
Facendo applicazione di tale principio la giurisprudenza ha, ad esempio, statuito che “nel mandato a vendere determinati beni non può ritenersi compresa la facoltà di transigere sulla controversa titolarità degli stessi atteso che la transazione, per la sua natura incide nella sfera dei diritti delle parti in misura e con effetti ben diversi dal contratto di compravendita, e non può considerarsi, per gli effetti di cui all’art. 1708, 1° comma, c. c., come naturale sviluppo o necessaria conseguenza del secondo” (Cass., 25 agosto 1989, n. 3755) e ancora che “la procura a vendere un bene è comprensiva del potere di stipulare anche il contratto preliminare, qualora essa sia invece limitata alla stipula del preliminare – con facoltà di incassare la caparra e non l’intero prezzo e senza attribuzione del potere di trasferire il possesso anticipato del bene – non può intendersi conseguenziale per l’adempimento del mandato, e come tale rientrante della previsione del richiamato art. 1708 c.c., la stipula del contratto definitivo” (Cass. 28 novembre 1981, n. 6353). 
Tornando al tema del quesito, il CNN aveva già sostenuto “nel caso in cui il rappresentante volesse in sede di atto stabilire una dilazione di pagamento non espressamente prevista nella procura […] detta dilazione determinerebbe la nascita di un diritto di credito in favore del venditore non previsto e non richiesto nella procura e soprattutto tale da poter incidere negativamente sulla sfera giuridica dello stesso venditore in caso di insolvenza della parte acquirente” (Studio CNN n. 947-2013/C approvato il 12 dicembre 2013).
L’Ufficio Studi del CNN, come peraltro già rilevato in altro suo precedente (quesito n. 105-2019/C), conclude che la procura, per come testualmente riportata nel quesito, "sembrerebbe lasciar intendere il riconoscimento in capo al procuratore di un’ampia gamma di poteri in ordine all’amministrazione dell’immobile in questione, laddove si dice che a questi abbia a compiere qualsiasi atto di ordinaria e straordinaria amministrazione e di disposizione relativamente al bene. Tale espressione, come sopra meglio indicato, è ondivaga e insoddisfacente, recando seco una certa opacità nella reale definizione dei poteri; pertanto, stante l’opacità del contenuto della procura, si ritiene prudenzialmente suggeribile l’adozione di una procura speciale prevedendo altresì espressamente il potere alla dilazione di pagamento con rinuncia all’ipoteca".